전세사기의 종류와 전세사기 예방법 모두 알아보기 다나와

전세사기의 종류와 전세사기 예방법에 대해서 모두 적어봤다.
 

 

1, 전세사기의 종류

 
1, 무자본 갭투자는 건축주, 중개인, 매수인 등이 공모하여
 
무자본으로 미분양 빌라 등을 매입한 후

임대차계약으로 보증금 편취하는 전세사기이다.

2, 깡통전세는 보증금을 반환할 능력이 없음에도

이를 숨기고 임대차계약 체결 후 보증금을 미반환 하는 전세사기이다.

3, 부동산 권리관계 허위고지는 저당권 설정, 압류, 경매 진행 등

선순위 권리를 숨기고 임대차계약 체결 후 보증금을 편취하는 전세사기이다.

4, 실소유자 행세 등 무권 한 계약은 부동산에 정당한 고유권이 없음에도

관련 서류들을 위조하고 소유자 등 실권리자인 것처럼 속여 보증금을 편취하는 전세사기이다.

5, 위임범위 초과 계약은 권리자로부터 월세 계약 또는 관리 권한만 위임받았음에도

임차인들에게 전세 계약 체결 후 보증금을 편취하는 전세사기이다.

6, 허위보증 · 보험은 주택보증 · 보증보험 등 보증을 받을 수 없는 건축물임에도

이를 속이고 임대차계약 체결 후 보증금 편취하는 유형과

임대인 · 임차인 등이 임대차계약을 허위로 체결하여

금융기관 · 보증기관 등 상대 대출금 편취하는 두 가지 유형이 있다.

👉 계약 전 해야 할 일

 

1, 위반건축물 여부 확인

 
★ 허가 또는 이행하지 않은 무허가 건축행위 👉 다세대, 다가구 건물 사용승인 (준공) 후 베란다 무단 증축

★ 건축물의 무단 용도 변경 행위 👉 옥탑을 무단 변경하여 주거, 창고 등으로 사용

★ 가설건축물을 신고 없이 설치하는 행위 👉 건물 뒷면, 나대지에 허가나 신고 없이 무단 신축 하는 행위
 
★ 위반건축물 강제이행금에 대한 건축법
- 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)
- 건축법 제80조 (이행강제금)

★ 위반건축물은 과태료를 부과해야 하며 원상복구 시정명령을 받고 
 
시정이 될 때까지 이행강제금을 내야 한다. 

임대차 계약이 체결된 위반건축물은 전세대출이 안되고 보증보험도 가입이 어려울 수 있다.

★ 건축물대장 확인하기
 
인터넷 발급 열람은 무료이다.

정부 24 건축물대장 열람으로 들어가서 건축물대장에 불법건축물이 적발될 경우 첫 장에
 
노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되어 있다.

 

2, 전세 시세 확인

 
★ 인터넷 창에 '부동산 114'를 검색한다

시세를 확인하고자 하는 지역의 주소 버튼을 누른 후 
 
전체 매물, 또는 전세, 월세 등을 선택하여 부동산 매매와 전세 월세 시세를 알아보는 방법이 있다.

단독주택, 아파트, 다세대주택 등의 매물에 대한 매매가, 전세, 월세 등을 확인할 수 있다.

★ 인터넷 창에서 '네이버 부동산'을 검색한다.

검색방법은 부동산 114와 비슷하다.

★ '국토교통부 실거래가 공개 시스템'을 검색한다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템은 아파트, 연립, 다세대주택, 다가구 등
 
부동산의 실거래가와 거래시기 등을 확인할 수 있다.

 

 

3, 실소유주, 선순위 권리관계 확인

★ 등기부등본 확인

부동산 거래를 하는 경우에는 거래하고자 하는 물건에 대해
 
등기부등본을 직접 발급하여 확인하는 것이 가장 중요하다.

★ 확인 시기는
 
1) 계약 체결 전
 
2) 계약 체결일
 
3) 보증금 잔금을 치르고 실제 입주 및 전입신고를 하는 날 
 
4) 전입신고를 한 당일의 일과시간 이후 이상 4번에 걸쳐 확인하는 것이 가장 안전하다.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 프로그램 설치 후
 
700원의 수수료를 내면 열람이 가능하고 1000원의 수수료를 내면 발급이 가능하다.
 

 

4, 임대인 정보 확인

 
★ 내 눈앞에 있는 사람과, 계약서에 도장 찍는 임대인과 등기부등본에 적힌 주택의 소유자가 모두 동일 인물
 
이 맞는지 확인해야 한다. (등기부등본상 명의로 되어 있는 소유자)

주택의 소유자는 등기부등본, 등기필증, 신분증 등의 서류를 통해 확인할 수 있다.
 
신분증 진위확인 여부는 정부 24에서 확인이 가능하다
 

 

👉  계약 시해야 할 일

 

1, 임대인, 대리인 신분 확인

 
★ 대리인과 계약을 체결하는 경우 대리인이 해당 주택의 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 정확히 위임받고 있는지 확인해야 한다.

일반적으로 대리인의 위임 여부는 위임장을 통해서 알 수 있다.

★ 위임장에는 위임인과 수임인의 인적사항, 대상 주택, 위임의 범위 등이 기재되어 있어야 한다.

★ 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지를 확인해야 한다.

★ 임대인과의 통화를 통해 계약 내용을 확인한다.
 
 

2, 공인중개사 정상 영업 여부 확인

 
한국공인중개사협회 홈페이지

한국공인중개사협회 홈페이지(kar.or.kr)

정보마당 > 개업 중개사무소 검색
 
 

3, 안전 특약 확인

 
1. 전세자금 대출 특약 문구

2. 보증보험 관련 특약 문구

3. 등기부상 권리 변경 관련 특약

4. 체납 세금 고지

5. 임차 목적물 (주택)의 하자

6. 임대인 소유권 변경 시 고지

7. 만료 시 보증금 반환

8. 관리비 및 공과금 정산

9. 나머지 특약은 상호협의
 
 

4, 주택임대차표준계약서 사용

 
"부동산을 통하지 않는 경우"

법무부-주택임대차 표준계약서 양식.hwp

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👉  계약 후 해야 할 일

 

1, 주택임대차 신고

★ 신고의무인 : 임대인, 임차인중 한 명만 신고를 하면 되고 계약 체결일~30일 이내 신고
 
★  신고대상
 
1) 2021년 6월 이후 주거를 목적으로 한 임대차 계약
 
2) 수도권, 광역사, 도(군 단위 제외), 세종특별자치시, 제주특별자치도
 
3) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약
 
※ 신고서류 : 주택 임대차 계약 신고서, 주택 임대차 계약서
 
※ 신고방법
 
1, 임대차 대상 주택의 소재지 관할 행정복지센터(주민센터) 방문신고
 
2, 부동산거래관리시스템온라인 신고
 
※ 제재 사항 : 신고 의무 위반 시 4만 원~100만 원 이하의 과태료

 

👉  잔금 지급 시 해야 할 일

 

2, 등기부등본 확인

 
등기사항증명서 발급 (제출용) : 1통당 1000원

등기기록 열람 (열람용) : 1통당 700원
 
인터넷등기소 
 
 

3, 이사 갈 집 다시 확인

 
 

👉  이사 후 해야 할 일

 

1, 전입신고

 
1) 신고방법

전입일로부터 14일 이내에 관할 거주지 주민센터에 신고
방문 또는 온라인(민원 24, 공인인증서 필요)

2) 신고인

원칙: 세대주 및 세대원, 전입 당사자 본인

예외: 전입지 세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자나 직계혈족(부, 모, 자녀) 가능
위임장에 전입지 세대주의 서명 또는 날인을 받고 세대주의 신분증 제시

3) 구비서류

1. 신고인 신분증
2. 세대주 도장(또는 서명) 및 신분증
3. 전입자 전원의 도장(또는 서명) 및 신분증
(전세사기 방지를 위한 요건 강화, 2024. 5. 22.부터 시행)
※전입자가 신고인의 배우자 또는 직계혈족인 경우 정보제공동의를 하면 
가족관계 확인으로 신분증 확인 대체 가능
4. 임대차 계약서
수수료: 없음
처리기간: 즉시(온라인 신청의 경우 3시간)
 
 

2, 전세보증보험 가입

 

HUG주택도시보증공사 인터넷, 모바일 모두 신청가능하다.